Runter mit den Eigenmitteln!

Wien wächst jährlich um Krems. Bis 2029 soll Wien eine Bevölkerungszahl von zwei Millionen erreichen. Dieser Zuzug bringt eine starke Nachfrage für mehr Wohnraum mit sich. Gemeinnützige WiW_Blog_709x709_EigenmittelGenossenschaften errichten mit Mitteln der Wohnbauförderung in Wien jährlich ca. 7.000 neue geförderte Wohnungen pro Jahr, um dieser steigenden Nachfrage nachzukommen und tragen damit einen wesentlichen Teil dazu bei, dass die durchschnittlichen Mieten in dieser Stadt immer noch auf einem vergleichsweise erträglichen Niveau sind. Trotzdem steigen die Mietpreise von Jahr zu Jahr an. Im privaten Bereich sind die Mieten alleine in den letzten vier Jahren um satte 17,2 Prozent nach oben geklettert. Wesentlich besser sieht die Situation im geförderten Genossenschaftsbereich aus. Hier sind die monatlichen Kosten im gleichen Zeitraum mit 10 Prozent deutlich weniger angestiegen und liegen in absoluten Zahlen aufgrund der gesetzlichen Vorgaben ohnehin deutlich unter den Mieten am Privatmarkt. Gemeinnützige Genossenschaften schaffen mit ihrer Bauleistung also einerseits zusätzliches Angebot, das sich positiv auf die Preisentwicklung des gesamten Marktes auswirkt und andererseits sind in ihren geförderten Bauten selbst die monatlichen Kosten auch deutlich geringer als die Mieten am Privatmarkt.

Hohe Eigenmittel führen zur Verschuldung

Leider stellen geförderte Genossenschaftswohnungen aber nicht für alle jungen Wienerinnen und Wiener eine leistbare Alternative dar. Spricht man mit jungen Menschen auf Wohnungssuche, erfährt man oft, dass die Eigenmittel von Genossenschaftswohnungen eine große Hürde für den Zugang zum geförderten Wohnbereich darstellen. Besonders Jungfamilien müssen gleichzeitig die Kosten für ein oder mehrere Kinder tragen, die Wohnung einrichten und dann auch noch die Eigenmittel für eine Genossenschaftswohnung aufbringen. Eigenmittel von € 300/m² oder mehr sind einfach nicht leistbar. Ohne Verschuldung schafft das kaum jemand. Um mehr Menschen die Möglichkeit zu geben, die vergleichsweise günstigen Genossenschaftswohnungen in Anspruch zu nehmen, ohne sich bereits in jungen Jahren verschulden zu müssen, ist es notwendig die Eigenmittel senken.

Kaufoptionen als Preistreiber

Die größten Preistreiber der Eigenmittel stellen die auf Bundesebene geregelten Kaufoptionen dar. Bei Wohnungen mit Kaufoption belaufen sie sich auf mindestens € 65/m², in den allermeisten Fällen, aber auf ein Vielfaches davon. € 50.000 oder mehr für eine Wohnung sind eher die Regel als die Ausnahme. Nach zehn Jahren bekommen Mieterinnen und Mieter dafür die Möglichkeit ihre Wohnung zu kaufen. Erfahrungen der vergangenen zehn Jahre zeigen allerdings, dass nur sehr wenige Menschen überhaupt von dieser Option Gebrauch machen. Aufbringen müssen sie den Anteil trotzdem. Sozialdemokratische Wohnbaupolitik muss in allererster Linie dafür sorgen, dass alle Menschen leistbar wohnen können. Das gelingt über günstige Mieten und möglichst geringe Eigenmittelanteile. Die Erleichterung der Eigentumsbeschaffung folgt in der Prioritätenliste hingegen unter ferner liefen.

Insbesondere deswegen, weil bei den Kaufoptionen auch ein immenser Nachteil für das öffentliche Interesse besteht. Unmittelbar nach dem Kauf einer geförderten Genossenschaftswohnung können die nun Eigentümerinnen und Eigentümer ihre mit Wohnbauförderung errichtete Wohnung zu marktüblichen Preisen veräußern oder weitervermieten. Jegliche Langzeitwirkung der Wohnbauförderung geht dadurch verloren.

Eigenmittel vs. monatliche Kosten vs. Bauleistung

Gleichzeitig sind die Eigenmittel aber auch eine wesentliche Finanzierungsquelle der gemeinnützigen Bauvereinigungen. Gemeinsam mit freifinanzierten Projekten, Mitteln aus der Wohnbauförderung und natürlich den monatlichen Zahlungen der Mieterinnen und Mieter, sind auch sie ein Mosaikstein für die Refinanzierung der Bauträger. Angesichts des starken Zuzugs darf eine Senkung der Eigenmittel keinesfalls zu einem Rückgang der Bauleistung führen. Genauso muss auch ein Anstieg der monatlichen Kosten durch eine Senkung der Eigenmittel vermieden werden. Für die Abdeckung von unterschiedlichen Bedürfnissen, sind verschiedene Finanzierungsmodelle mit beispielsweise niedrigeren Eigenmitteln und höheren Mieten zwar sinnvoll, für all jene, die insgesamt unter den hohen Kosten leiden, löst das aber kaum Probleme, sondern verlagert sie in erster Linie. Wie also die Eigenmittel senken?

Leerstandsabgabe und SMART-Wohnungen

Das Spannungsfeld Eigenmittel-monatliche Kosten-Bauleistung lässt sich durch zwei verschiedene Maßnahmen entladen:

  1. Die von der Jungen Generation in der SPÖ-Wien geforderte Leerstandsabgabe bringt je nach Ausformung und tatsächlichem Leerstand 50-100 Millionen Euro pro Jahr. Dieses Geld sollte für den sozialen Wohnbau zweckgewidmet werden. Durch die zusätzlichen Mittel, wäre Spielraum für eine Senkung der Eigenmittel gegeben.
  2. Bis diese Maßnahme greift, bleibt auch noch die Möglichkeit etwas an der Verteilungsschraube der Wohnbauförderung zu drehen. Stadtrat Dr. Michael Ludwig hat mit den SMART-Wohnungen ein Modell geschaffen, das mit Eigenmittel von maximal € 60/m² und monatlichen Bruttokosten von maximal € 7,50/m² optimal auf die Bedürfnisse der jungen Wienerinnen und Wiener eingeht. Es handelt sich dabei um Genossenschaftswohnungen mit kompakten und durchdachten Grundrissen. Damit wird zusätzlicher, kostengünstiger und intelligent konzipierter Wohnraum angeboten. SMART-Wohnungen werden von Typ A (ein Zimmer – max. 40m2) bis zu Typ E (5 Zimmer – max. 100m2) angeboten. Damit sind SMART-Wohnungen ideal für Jungfamilien, Alleinerziehende oder auch Singles. Dieses Angebot soll mit der Errichtung von mindestens 2.000 SMART-Wohnungen pro Jahr noch weiter forciert werden.